編者按：
2025 年 7 月 4 日，由格隆匯主辦的 " 中期策略峰會 · 2025" 在深圳舉辦，眾多優(yōu)質(zhì)上市公司高管前來與投資者零距離線上溝通?；顒赢斎眨酃缮鲜泄旧蠈嵆情_ ( 00563.HK ) 參與了此次路演環(huán)節(jié)。
在活動現(xiàn)場，公司財務總監(jiān)梁健康先生、企業(yè)傳訊部主管傅琳女士分享了上實城開最新的業(yè)務進展、財務狀況以及未來戰(zhàn)略規(guī)劃，回應了投資者關心的熱點問題。
當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整與政策密集支持的交匯期，隨著中央和地方不斷出臺穩(wěn)樓市政策，市場信心逐步修復，政策托底效應持續(xù)顯現(xiàn)，行業(yè)有望迎來結(jié)構(gòu)性復蘇。
為了讓更多投資者深入了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)與未來趨勢，精準捕捉行業(yè)復蘇中的投資機會，格隆匯特別整理了此次上市公司路演內(nèi)容，以饗諸君。
堅持穩(wěn)中求進，增強經(jīng)營韌性，促進穩(wěn)健發(fā)展
上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司為上海實業(yè)控股有限公司之附屬公司，截至 2024 年 12 月 31 日，集團已布局上海、北京、天津、西安、煙臺、沈陽、重慶等 10 個內(nèi)地重點城市，開發(fā)經(jīng)營逾 27 個房地產(chǎn)標桿項目，涵蓋高端居住社區(qū)、高檔寫字樓、購物中心、星級酒店、服務公寓及租賃住宅等多種業(yè)態(tài)。未來規(guī)劃可售及自持經(jīng)營建筑面積約 332 萬平方米，為公司可持續(xù)性發(fā)展提供了扎實基礎。
2024 年，上實城開實現(xiàn)主營業(yè)務收入 124.40 億港元，同比增長 56.4%，顯示出公司在市場拓展和銷售方面的強勁動力。從收入結(jié)構(gòu)方面，上實城開主要以物業(yè)銷售為主，輔以租金、物業(yè)管理及服務收入以及酒店經(jīng)營等板塊，這種多元化的收入結(jié)構(gòu)有利于持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對沖市場波動帶來的影響。
不過，可以看到過去一年受行業(yè)整體下行影響以及公司項目結(jié)構(gòu)變化，公司銷售毛利率有所下降，降至 17.1%。盡管如此，上實城開現(xiàn)金流仍保持平穩(wěn)，財務結(jié)構(gòu)良好。
公司在核心城市擁有優(yōu)質(zhì)型投資性物業(yè)近 125.5 萬平方米，截至 2024 年底，上實城開持有現(xiàn)金 53.43 億港元，凈負債率 64.8%，顯示出良好的財務基本面，具備較強的抗周期能力。
保持戰(zhàn)略定力，深根核心都市，拓展發(fā)展空間
在當前房地產(chǎn)行業(yè) " 去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、謀轉(zhuǎn)型 " 的大背景下，擁有核心城市優(yōu)質(zhì)土儲的企業(yè)更具抗風險能力，同時也在行業(yè)重構(gòu)中占據(jù)先機。隨著市場逐步從 " 高周轉(zhuǎn)、高杠桿 " 模式轉(zhuǎn)向 " 高質(zhì)量、可持續(xù) " 發(fā)展，土地儲備的質(zhì)量、項目的盈利能力以及企業(yè)的資金實力，成為決定房企能否穿越周期的關鍵因素。
近年來，上實城開在拿地上保持審慎態(tài)度，嚴控拿地節(jié)奏，優(yōu)先保障現(xiàn)有項目的開發(fā)效率與資金周轉(zhuǎn)。這種 " 穩(wěn)中求進 " 的策略，不僅有效降低了財務風險，也為企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期贏得了更大的戰(zhàn)略主動權(quán)。
從區(qū)域布局來看，上實城開也強調(diào)將繼續(xù)深耕上海、輻射長三角，輔以著眼于大灣區(qū)的發(fā)展，堅持以市場為導向，適時擇機參與新一輪核心區(qū)域城市更新的開發(fā)建設。
不難看到，上實城開旗下多個項目在區(qū)域內(nèi)樹立標桿形象，在上海、西安等地還在持續(xù)開發(fā)當中，顯示出其前瞻性的布局能力。
比如上實望海項目，所處上海臨港新區(qū)核心地段，距離在建的兩港快線臨港新區(qū)站約 400 米，預計 2025 年年底通車運營，這為居住出行大大提供了便捷性。2024 年 11 月該項目已竣工交付，交付前為期 8 天的 " 預看房 " 環(huán)節(jié)實現(xiàn)了業(yè)主 100% 簽字率，整個項目高品質(zhì)建設為交房滿意度奠定了基礎。接下來，上實聽海的開發(fā)仍將以高質(zhì)量的要求，繼續(xù)在市場展示品質(zhì)形象。
如西安浐灞自然界項目，歷經(jīng)十年開發(fā)，潛心打磨，產(chǎn)品迭代升級，浐灞半島從無人問津到全城熱銷，區(qū)域?qū)崿F(xiàn)質(zhì)的飛躍同時也體現(xiàn)了上實城開的溢價能力。未來還將抓好后續(xù)地塊的開發(fā)，持續(xù)打造高質(zhì)量住宅，提升產(chǎn)品力，增強項目盈利能力。
展望未來，上實城開將堅持精工筑城理念，聚焦開發(fā)主業(yè)，提升運營管理，服務城市高質(zhì)量發(fā)展。
而在對外投資方面，公司還將積極探索與央國企開發(fā)商、金融機構(gòu)的合作，通過控股、參股、聯(lián)合開發(fā)等模式，以合理風險和資金成本獲取更多優(yōu)質(zhì)資源。并通過輕重并舉雙輪驅(qū)動，實現(xiàn)集團資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級。
問答環(huán)節(jié)
Q1：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是怎樣的情況？
答：隨著去年中央經(jīng)濟工作會議明確定調(diào)「促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)」政策，「四個取消、四個降低、兩個增加」組合拳全面落地，未來將加大城中村和危舊房改造力度，釋放剛性及改善性住房需求潛力，同時加快構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式。預期政策的正面效應將于 2025 年下半年逐漸顯現(xiàn)，進一步提振房地產(chǎn)市場，助力市場長遠健康發(fā)展。
同時，集團將密切關注市場需求變化，把握行業(yè)調(diào)整關鍵時期的機遇，加強對旗下項目的管理，盯緊市場契機，把握銷售窗口期，力爭實現(xiàn)快速去化，回籠資金。
Q2：公司在上海都市圈有相關布局，現(xiàn)在上海房價是不是已經(jīng)在下降，或者您預期未來跌幅多少？
答：上海上半年樓市成績還不錯，新房成交量維持平穩(wěn)，二手房成交量除了 1、2 月份淡季不足 2 萬套外，其余均在 2 萬套以上。可見，對比其他城市，上海樓市是非常堅挺的。在開盤去化方面，市場分化態(tài)勢加劇。高端改善型項目持續(xù)熱銷，特別是核心區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，以 6 月 27 日在黃浦區(qū)老西門板塊的上海壹號院開盤為例，僅兩小時便告售罄，但對于遠郊剛需項目面臨較大去化壓力。
市場分化仍是未來不可避免的趨勢，但是隨著在外圍購房限制松動的政策的持續(xù)發(fā)酵，相信仍會有新興購買力注入到樓市之中，帶動存量房源的去化。同時，由于郊區(qū)供地量的縮減，有利于未來該區(qū)域新房市場的新增供應量減少，遠郊市場去化壓力或?qū)⒌玫绞婢?。其次，樓市政策還是可以期待的。一方面，中央層面還有很多舉措，比如降息下半年依舊有可能；另一方面，畢竟限購方面上海還有很高的 " 安全墊 "，針對性的做出優(yōu)化能進一步降低高庫存地區(qū)的風險。
Q3：國內(nèi)商品房的租金，對比國際大城市偏低很多，請問怎么看國內(nèi)的房子最終是否會漲租金？
答：截止 2025 年 5 月，上海租賃市場租金連續(xù) 11 個月呈現(xiàn)下跌現(xiàn)象，平均租金將至 83.1 元 /㎡/ 月，同比下滑約 4.7%，其主要原因在于保障性租賃住房在 2025 年集中入市，保租房項目從 2013 年 17 個激增至 2025 年 260 個，增幅超 14 倍。保租房租金是呈 " 梯度折價 " 特征，平均租金約 3.69 元 /㎡/ 天，低于同地段市場化公寓。其次，當下經(jīng)濟環(huán)境的波動導致消費降級，這樣直接影響租金持續(xù)下降。雖然上海租金水平在下降，但從全國 337 個城市來看，它仍處于全國遙遙領先的地位，位列第一。
從租金長期趨勢來看，預計未來仍面臨嚴峻形勢，但一線城市的核心區(qū)域仍可保持較高水平。
Q4：想問一下 2024 年的虧損原因？2025 年是虧損減少？還是虧損擴大？
答：2024 年的虧損主要由于年內(nèi)交付項目中毛利率較高的項目較去年有所減少、年內(nèi)銷售單價因市場情況下調(diào)及年內(nèi)就物業(yè)項目確認若干減值虧損所致。此外，中國內(nèi)地物業(yè)市場下行調(diào)整導致集團投資物業(yè)重估虧損擴大亦是原因之一。
展望 2025 年，隨著支持房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的政策全面落地，預期相關利好影響將持續(xù)顯現(xiàn)，并進一步提振市場。集團將著重以現(xiàn)金流平穩(wěn)為核心目標，促進穩(wěn)健經(jīng)營。
Q5：公司投資性物業(yè)重估虧損原因？未來對投資性物業(yè)的經(jīng)營策略是什么？
答：2024 年度，集團投資性物業(yè)重估虧損擴大，主要是受中國內(nèi)地物業(yè)市場下行影響、對租金收入帶來一定壓力，以及上海世貿(mào)商城、城行項目及其他部份項目因新簽租約的租金有所下調(diào)導致物業(yè)重估的公允值減少所導致。
未來，集團將持續(xù)貫徹租售并舉的政策，積極拓展租賃住宅業(yè)務，加快探索投資性物業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。
與此同時，集團也將密切關注市場動態(tài)，靈活調(diào)整租賃策略，并在合適時機尋求優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的機會，力求維持投資性物業(yè)板塊的穩(wěn)定貢獻。
