深圳中心區(qū)，商業(yè)再迎變局。今年上半年，兩座指標性商場的華麗 " 回歸 "，驚艷了整個行業(yè)。

一是位于福田 CBD 核心商圈的平安金融中心商場不久前揭開煥新面紗，由 "PAFC MALL" 正式更名為 "PA MALL"，以全新姿態(tài)再度啟航。錨定 " 精英風尚地標 " 定位，這座指標性購物中心正釋放嶄新活力，詮釋 " 萬象更新 盛啟平安 " 的新生愿景。

二是歷經(jīng)近一年半升級改造后的 iN 城市廣場，于 4 月底在福田盛大開業(yè)。這座承載了深圳人青春回憶的商業(yè)地標，用 " 年輕力生態(tài)場域 " 的姿態(tài)煥新登場，其主打的 " 運動 + 社交 + 美食 " 模式，正加快重構(gòu)城市公共空間的價值。

當松弛感成為消費者主流，當 " 悅己 " 成為消費新決策，兩座深圳標志性商場的轉(zhuǎn)型可謂 " 內(nèi)有門道 " ——順應趨勢調(diào)改升級、推動消費體驗進化、適應市場多元需求，正是商業(yè)進入 " 存量時代 " 下的煥新之道。

內(nèi)外兼修的大膽調(diào)改

" 平安 + 華潤 "，這對頗受業(yè)界期待的組合，擦出了令人驚艷的商業(yè)火花。

從 PA MALL 的全新 Logo 來看，其擁有多層豐富內(nèi)涵，值得尋味。它通過更簡約現(xiàn)代的藝術(shù)視覺，生動凸顯出平安金融中心 " 深圳第一高樓 " 的地標形態(tài)，不僅辨識度、記憶度有了顯著提升，其重新定位后的 "PA" 名稱也更深刻延續(xù)了商場本身的 " 平安基因 "。

Logo 下方的 "BY MIXC"，則鮮明立起了 " 萬象系 " 首入福田的堅定姿態(tài)。2023 年，華潤萬象生活接手該商場的運營管理，并開始大刀闊斧的調(diào)改，將萬象品質(zhì)內(nèi)核注入其中，其調(diào)整的力度、廣度和深度，一直備受業(yè)界稱道。

先是品牌大幅度調(diào)整升級。PA MALL 引入 Polo Ralph Lauren、HECHTER、KENT&CURWEN、vivienne westwood、Aesop、Maison Margiela、COS、On 昂跑等大量國際一二線精致輕奢運動品牌，搭建起多元豐富的零售矩陣，為此前相對沉寂的福田中高端商業(yè)領域添上了鮮明的色彩印記。

再來是對硬件結(jié)構(gòu)的大尺度 " 動刀 "。PA MALL 打通了內(nèi)部中庭天花，形成通透開闊的穹頂，并對建筑外立面及外圍廣場進行升級改造，" 內(nèi)外兼修 " 下，商場內(nèi)部動線布局更加合理，提升了消費者可逛性，也使商場和周邊環(huán)境更統(tǒng)一和諧。

將 PA MALL 打造為 " 萬象系 " 又一標桿之作，合作方的共同愿景正在逐步兌現(xiàn)。兩年調(diào)整下來，PA MALL 累計調(diào)改品牌 129 家，首店率 60%，零售業(yè)態(tài)比例提升約 30%，面積出租率達 98.9％，開業(yè)率近 95％?？土魍仍黾?20%，銷售同比提升增加 40%。

事實上，與羅湖和南山相比，福田的中高端購物中心一直以來相對欠缺。對 PA MALL 這一核心區(qū)指標性商業(yè)而言，肩負著打造高品質(zhì) " 城市之上 " 地標商業(yè)的重任。此次煥新升級，正是一次絕佳詮釋。

" 從商場本身來看，我們希望進一步優(yōu)化其定位的清晰性、品牌矩陣的豐富程度、商業(yè)的昭示性和內(nèi)部的結(jié)構(gòu)動線；從外部宏觀環(huán)境來看，國際一線、輕奢品牌市場開始出現(xiàn)逐步回暖，高端餐飲品牌快速發(fā)展及大量新興餐飲品牌入市，多重因素構(gòu)成了 PA MALL 煥新升級的發(fā)力點。"PA MALL 方面表示。

不止是商場，更是城市精神的容器。PA MALL 深度洞察消費者的情感和社交訴求，持續(xù)打造 "Don't worry, be CAPY！卡皮士靈感生活 "" 喵趣生花 · Luna's Garden" 等話題性主題場景和活動，增強消費者情感聯(lián)結(jié)和忠誠度。商場接手改造至今，已持續(xù)開展逾 100 場氛圍活動，持續(xù)造勢吸客。

精準定位下的差異化打法

另一邊的 iN 城市廣場，同樣是不動產(chǎn)資管機構(gòu)與商業(yè)運管機構(gòu)在輕資產(chǎn)管理上的一次優(yōu)質(zhì)合作樣本。

2024 年，該項目以萬科印力最高項目改造標準啟動全封閉式升級改造。相較于周邊的深圳萬象城、KK MALL 等成熟商業(yè)體，iN 城市廣場劍走偏鋒，主打 " 根植于社區(qū)，服務于社區(qū) " 的理念，首先就與這些商業(yè)形成了十分鮮明的差異化打法。

事實上，iN 城市廣場此前曾經(jīng)歷多年轉(zhuǎn)型陣痛。2002 年，商場以 " 中信城市廣場 " 之名開業(yè)，成為深圳第一家綜合購物中心，承載了許多老深圳人成長記憶與歡樂時光，2007 年又更名為 " 新城市廣場 "。但在 2020 年后，隨著深圳發(fā)展重心西移和消費時代變等因素，商場經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下降。

如何精準調(diào)改升級、重組產(chǎn)品業(yè)態(tài)？項目團隊迅速給出了 iN 城市廣場的定位——零售做精、餐飲做強、娛樂配套做全。商場規(guī)劃品牌數(shù)量 225 個，已簽約 202 個，其中超市 1 個、餐飲 92 個、零售 75 個、娛樂配套 35 個，旨在賦予顧客豐富的消費體驗。

在 iN 城市廣場首批進駐品牌中，既引入了首店、特色店、旗艦店共 29 家，又以約 120 個人氣餐飲品牌來進行結(jié)構(gòu)性補位。核心亮點則是其擁有的深圳最大的超 3 萬㎡戶外廣場，這里不僅以階梯式綠化、休憩裝置打造出深圳首個室內(nèi)外無縫切換的休閑空間，又以廣深特色小吃為核心，復刻市井煙火氣的 " 灣區(qū)糧倉 " 美食聚合，還構(gòu)建了深圳罕見的 " 運動 + 社交 + 消費 "，串聯(lián)起日間運動消費和夜間娛樂，實現(xiàn)年輕力業(yè)態(tài)的環(huán)流式布局。

正是因此，iN 城市廣場開業(yè)便交出了優(yōu)異的成績單。數(shù)據(jù)顯示，該商場開業(yè)率達到 95%，較改造前提升了 25%；品牌數(shù)量達到 202 佳，較改造前增加了 114 家。自開業(yè)到 " 五一 " 黃金周期間，該商場日均銷售達 322 萬元，同比 2023 年提升了 268%，日均客流達 12 萬人次，同比 2023 年提升了 319%。

從 PA MALL 與 iN 城市廣場這兩個存量資產(chǎn)升級改造案例中，體現(xiàn)出了 " 長期主義 " 下的輕資產(chǎn)運營之道。兩座地標性商場的煥新之路，是打造 " 具有消費引領力的城市級商業(yè)新地標 " 的一場生動實踐，或可為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來一些思考。

（小標題）轉(zhuǎn)型下的存量改造法則

商業(yè)存量項目的調(diào)改，是對既有商業(yè)空間進行系統(tǒng)性升級改造的過程，需綜合考慮市場需求、項目現(xiàn)狀、運營邏輯等多重因素，以實現(xiàn)舊資產(chǎn)的價值重生。

在業(yè)內(nèi)看來，存量項目要進行合理調(diào)改，首先要尊重商業(yè)邏輯，例如配置較強協(xié)調(diào)力的資管團隊、深度的客戶分析、精準的項目定位、適配的操盤方及合理的成本規(guī)劃，其次則要以影響招商的關(guān)鍵因素、消費者可觸達部分等層面優(yōu)先考量，在轉(zhuǎn)型思路、品牌引入和改造預算等方面上作出有效取舍。

PA MALL 和 iN 城市廣場此番煥新亮相，也為保險資金做存量改造帶來了一些啟示。當前商業(yè)的發(fā)展邏輯已從過去單純以 " 創(chuàng)新引領市場 " 轉(zhuǎn)變?yōu)?" 更貼合消費者需求 "，同樣，險資改造商業(yè)體也需順應這一規(guī)律，為消費者提供大于物質(zhì)價值的情緒價值，在業(yè)態(tài)組合層面增強消費體驗，才能符合投資回報，滿足其在資產(chǎn)增值方面的訴求。

今年 3 月，深圳發(fā)布商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2025-2035），將福田中心商圈規(guī)劃為 " 重點建設的商圈 " 之一，并指出要積極培育新業(yè)態(tài)、打造深圳中心區(qū)娛樂、文化、商業(yè)新生態(tài)，推動商業(yè)休閑消費方式迭代升級，形成與商務中心相匹配的高端商業(yè)集聚區(qū)，構(gòu)建與全球標桿城市中心城區(qū)相匹配的 " 超級品牌 "。

政策明確指向，加上求新求變的調(diào)改姿態(tài)，PA MALL 和 iN 城市廣場正以嶄新面貌 " 再出發(fā) "，在深圳建設國際消費中心城市的進程中借勢騰飛。在可預見的未來，PA MALL 和 iN 城市廣場將加快重塑深圳核心區(qū)消費生態(tài)，以助力產(chǎn)業(yè)升級、推動城市更新、筑造品質(zhì)生活為目標，讓商業(yè)空間與深圳城市精神共生共榮，為粵港澳大灣區(qū)城市發(fā)展貢獻力量。