財(cái)聯(lián)社 5 月 21 日訊（編輯 楊斌）公募 REITs 市場持續(xù)火熱，又一只新品上市引爆市場。
今日，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 首日上市即大漲 30% 觸發(fā)臨停，成為今年第六只首日漲停的 REITs 項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)分析指出，今年新項(xiàng)目上市火爆主要源于無風(fēng)險(xiǎn)收益率快速下行后， REITs 在評估基準(zhǔn)日與上市日期所對應(yīng)的無風(fēng)險(xiǎn)收益率出現(xiàn)明顯差值。
2025 年以來，中證 REITs 全收益指數(shù)已上漲 12.94%，跑贏主要權(quán)益指數(shù)。據(jù)財(cái)聯(lián)社梳理，在公募 REITs 市場建成四周年之際，總市值已逼近 2000 億元。
今年上市的 8 只公募 REITs 中，6 只首日漲停
今日，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 在正式上市。上市首日，該 REIT 開盤即大漲 29.99%，達(dá)到首日上市漲幅上限并觸發(fā)臨時(shí)停牌。在發(fā)行階段，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 即受到熱捧，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到 223 倍，創(chuàng)歷史新高；公眾認(rèn)購倍數(shù)則為 830 倍，僅次于匯添富九州通醫(yī)藥 REIT 在今年 2 月創(chuàng)下的 1192 倍歷史紀(jì)錄。
REITs 新項(xiàng)目的認(rèn)購倍數(shù)紀(jì)錄持續(xù)在刷新。今年年初，國泰君安濟(jì)南能源供熱 REIT 以 813 倍的倍數(shù)創(chuàng)下彼時(shí) REITs 公眾認(rèn)購倍數(shù)的紀(jì)錄，其網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)也超過了 140 倍。作為全市場首單水利設(shè)施 REIT，去年銀華紹興原水水利 REIT 一經(jīng)推出就備受各界關(guān)注，最終該單 REITs 公眾認(rèn)購倍數(shù) 235 倍，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 106 倍。
更值得注意的是，今年以來新上市的 REITs 項(xiàng)目在上市首日普遍表現(xiàn)優(yōu)異。在今年上市的 8 只 REITs 項(xiàng)目中，有 6 只都在首日上漲 30% 觸發(fā)臨停。
圖：去年四季度以來上市的 REITs 首日表現(xiàn)
（資料來源：Choice 數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）
根據(jù)光大證券建筑建材研究團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，在華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 之前上市的 65 只公募 REITs 上市首日加權(quán)平均漲幅為 7.23%。從今年上市的 REITs 首日表現(xiàn)來看，確實(shí)明顯強(qiáng)于過往的平均水準(zhǔn)。
除了項(xiàng)目本身質(zhì)地較好、受到搶籌的原因外，光大證券建筑建材研究團(tuán)隊(duì)分析稱，今年 REITs 新項(xiàng)目上市火爆主要源于無風(fēng)險(xiǎn)收益率的快速下行，使得 2024 年 12 月后上市的 REITs 產(chǎn)品在評估基準(zhǔn)日與上市日期所對應(yīng)的無風(fēng)險(xiǎn)收益率出現(xiàn)明顯差值，構(gòu)成了新項(xiàng)目上市后的上漲空間。隨著兩個(gè)日期的無風(fēng)險(xiǎn)收益率差值收窄，預(yù)計(jì)公募 REITs 打新收益率也將有所收窄。
公募 REITs 市場四周年，總市值逼近 2000 億
不只是新項(xiàng)目火爆，今年 REITs 市場整體表現(xiàn)良好。今日，中證 REITs 全收益指數(shù)上漲 0.85% 收于 1093.11 點(diǎn)。同樣是在今日，中證 REITs 全收益指數(shù)已超過 4 月初的高點(diǎn)創(chuàng)下兩年來新高，2025 年已上漲 12.94%，跑贏主要權(quán)益指數(shù)。已上市的 66 只 REITs 項(xiàng)目總市值已達(dá) 1986 億元，逼近 2000 億。
中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)指出，近期倉儲物流作為產(chǎn)權(quán)類中利差最高的板塊，在關(guān)稅調(diào)降后修復(fù)情緒較強(qiáng)，而消費(fèi)、保租房、市政環(huán)保等板塊的表現(xiàn)主要代表著市場對業(yè)績穩(wěn)健資產(chǎn)（且部分存在較強(qiáng)擴(kuò)募改善預(yù)期）依舊青睞。
國泰海通證券分析師劉玉認(rèn)為，隨著指數(shù)再次逼近前高，可關(guān)注市場止盈壓力的釋放。近期市場回調(diào)時(shí)跌幅靠前的主要是前期漲幅較高的項(xiàng)目，但無論從短期利好兌現(xiàn)還是長期配置優(yōu)勢來看，當(dāng)前經(jīng)營穩(wěn)健核心資產(chǎn)仍具性價(jià)比，回調(diào)正當(dāng)配置時(shí)。
2021 年 5 月 17 日，首批 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 獲批，隨后于 2021 年 6 月 21 日集中上市。近期，中國公募 REITs 市場也來了建成四周年。
上交所公募 REITs 公號近期撰文表示，我國 REITs 市場歷經(jīng)四年探索，已初步經(jīng)歷完整周期，正處于擴(kuò)容提質(zhì)的重要發(fā)展階段。同時(shí)，市場已進(jìn)入相對均衡狀態(tài)，價(jià)格形成機(jī)制趨于理性，投資者開始基于資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行投資決策。
為進(jìn)一步激發(fā)市場活力、構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康金融生態(tài)，上交所正積極開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣，通過培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、完善市場機(jī)制，打造一批投資者可信賴的 REITs 項(xiàng)目。
